4억 차익 거뜬한데…입지·교통 최악인 '위례 우미린2차'

땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’ 만을 모아 집중 분석해 보는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장점과 단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트]위례신도시 마지막 분양 아파트 ‘우미린2차’

[땅집고] 수도권 부동산 시장에서 ‘로또 분양’ 열풍을 불렀던 위례신도시. 이달 26일 1순위 청약 접수를 받는 ‘위례신도시우미린2차’를 마지막으로 이 곳 민간아파트 분양 일정이 10년 만에 끝난다. 주택 분양 업계에서는 이 아파트 단지 청약에 최소 3억~4억원 시세차익을 노리고 위례신도시에 ‘막차 탑승’하려는 예비청약자들이 몰릴 것으로 예상한다.

이 아파트는 경기 하남시 학암동 위례신도시 A3-2블록에 짓는다. 최고 25층 7개동(棟)에 420가구 규모다. 이 중 특별공급을 제외하고 369가구를 일반분양한다. 당첨자 발표일은 오는 6월 3일이며 2022년 12월 입주한다.

주목할 만한 점은 주택형이 90~119㎡ 전량 중대형이라 물량 절반은 가점제로, 나머지 반은 추첨제로 당첨자를 가린다는 것이다. 최근 서울 등 수도권 분양 시장에선 100% 가점제로만 당첨자를 가리는 중소형 단지들이 주로 분양해 청약 가점이 만점에 가까운 경우가 아니라면 사실상 당첨이 어려웠다. 하지만 일부 무작위 추첨제를 적용하는 이 단지에선 가점이 바닥인 청약자들도 ‘로또 당첨’을 기대해볼 수 있다.

하지만 단점도 확실하다. 위례신도시 내에선 입지가 가장 나쁜 편에 속하고 가구수가 가장 적은데도, 분양가는 상대적으로 비싸다. 다만 정부의 아파트 분양 가격 통제 덕분에 주변 아파트보다는 저렴할 것으로 예상된다.

■서울 접근성 최악…트램·위례신사선 개통해도 역에서 멀어

위례신도시는 지역에 관계 없이 교통 인프라가 아직 형편없는 신도시다. 서울 송파구와 맞붙었지만 교통망이 부족해 실제 이동 시간이 많이 걸리고, 그만큼 주민들 불만도 많다. 강남권이지만 테헤란로 등 주요업무지역으로 가려면 시간이 오래 걸린다. 이번에 분양하는 ‘위례신도시우미린2차’는 위례신도시 아파트 중에서도 교통 여건이 가장 나쁜 곳으로 꼽힌다. 단지가 택지지구 외곽인 북동쪽 끝에 있어 대중교통을 이용하기가 훨씬 불편할 것으로 예상한다.

현재 이 아파트는 역세권 아파트가 아니며, 앞으로도 역세권이 될 가능성이 거의 없다. 단지에서 가장 가까운 지하철역이 5호선 마천역인데, 1.5km 정도 떨어져 있어 사실상 걸어서 이용하기는 어렵다. 위례신도시의 핵심 교통망인 트램(위례선)이나 위례신사선이 개통한다고 하더라도 ‘위례신도시우미린2차’는 두 노선 예정역들과 거리가 멀다. 만약 북위례 입주가 마무리되면 지하철역까지 가는 버스 노선은 생길 전망이다.

‘위례신도시우미린2차’는 420가구로 북위례에서 규모가 가장 작다. 가구수가 비슷한 아파트로는 단지 북동쪽 ‘위례포레자이(558가구)’가 있다. 두 단지 입지와 규모가 유사하긴 하지만, 추후 북위례 주택 시장에서 선호도는 확 갈릴 수 있다. ‘위례포레자이’는 대형 건설사 브랜드 효과를 업고 있는 반면, ‘위례신도시우미린2차’의 단지 경쟁력을 높이는 요소는 딱히 찾기 어렵기 때문이다. 단지 규모가 적은 까닭에 커뮤니티 시설도 주변에 비해 상대적으로 부족하다. 카페·독서실·실내골프연습장·피트니스클럽 정도가 있다. 지난해 같은 건설사가 인근에 분양한 ‘위례신도시우미린1차(875가구)’ 커뮤니티 시설이 3개층으로 나눠 었는데, 그 아파트 단지와 비교해도 커뮤니티시설이 부족하다.

분양회사 측은 “교통이 다소 불편할 수 있어도 실거주 만족도는 높을 것”이라고 주장한다. 분양 회사측에선 위례초(2021년 3월 개교)를 끼고 있는 소위 ‘초품아’ 단지이며, 청량산·성남골프장 등과 바로 맞붙어있어 조망이 좋다는 설명이다.

■당첨되면 시세 차익 있겠지만, 10년 동안 팔 수 없어

‘위례신도시우미린2차’ 3.3㎡ (1평)당 평균 분양가는 1998만원이다. 이달 기준 북위례를 끼고 있는 하남 학암동(3309만원)이나 남위례가 있는 성남 창곡동(3544만원) 아파트 시세의 65~77% 수준이다. 주변 아파트 보다는 저렴하지만, 정부의 분양가 통제를 받는 위례신도시 아파트 중에는 가장 비싸다. 그동안 북위례에 분양한 단지 분양가를 살펴보면, 2019년 위례포레자이 1820만원, 힐스테이트 북위례 1833만원, 위례신도시우미린1차 1871만원, 올해 2월 중흥S클래스 1960만원 수준이었다. 기존에 분양한 아파트에 비해 입지는 떨어지지만, 가격은 최소 38만원~최대178만원 정도 비싸다.

주택형별 분양가는 ▲90㎡ 6억4800만~7억440만원 ▲102㎡ 7억2290만~7억9290만원 ▲119㎡ 8억2970만~8억9990만원이다. 현재 정부가 공공택지 아파트 분양가를 시장 가격 이하로 엄격하게 통제하고 있어 시세 차익은 클 것으로 예상된다. 온라인 부동산 커뮤니티에선 “시세차익 4억원” 주장이 대세다. 101㎡를 기준으로 근처 ‘위례그린파크푸르지오’가 올해 3월 12억8000만원(19층), ‘엠코타운플로리체’가 지난해 12월 13억원(6층)에 실거래된 것과 비교한 것이 근거다.

다만 이 아파트가 위례신도시에서 입지가 좋지 않은 데다가 브랜드 선호도 역시 떨어지는 점을 감안하면, 시세 차익이 다른 아파트들처럼 4억원에 달할지는 의문이라는 주장도 나온다.

이 아파트에 당첨된다고 하더라도 곧바로 시세 차익을 실현하기는 쉽지 않다. 단지가 지어지는 하남은 투기과열지구로 입주자 선정일로부터 10년(2030년까지) 동안 분양권 전매를 금지한다. 청약 가점이 높고 현금이 충분하다면 차라리 서울이나 수도권에 분양하는 다른 아파트에 청약하는 것이 대안이 될 수 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “브랜드나 입지 등을 따져봤을 때 위례신도시의 대장주가 될 가능성은 매우 낮은 단지”라면서도 “서울과 가까우면서도 한적한 교외 분위기를 누릴 수 있다는 점, 청약 가점이 낮아도 ‘로또 당첨’을 노려볼 수 있다는 점이 장점”이라고 말했다.

/이지은 땅집고 기자