같은 날 이뤄진 전입신고 확정일자, 국세 지방세보다 후순위로 밀려
‘미납국세열람제도’ 통해 전세 계약시 해당 주택 세금문제 확인해야
서울시 서대문구에 사는 임세훈(35세, 가명)씨는 살고 있던 전셋집의 전세가격이 너무 올라 어쩔 수 없이 이사를 결심하게 됐다. 직장이나 아이들 문제도 있어 서대문구를 떠나지 못하고 인근에 전셋집을 구해 이사를 오게 된 것이다.
어렵게 찾은 전셋집의 보증금은 2억3천만원. 이 마저도 싸게 나온 터라 임씨는 부동산중개업소를 통해 재빠르게 계약을 했고 이사 온 날 전입신고와 확정일자도 마쳤다.
한데 이사를 온지 5개월여 만에 법원으로부터 임씨가 사는 집이 경매로 넘어가게 됐다는 황당한 얘기를 들었다. 분명, 중개사를 통해 등기부등본도 확인하고 우선순위로 은행 근저당이 설정된 것도 없었는데 문제는 미납세금 때문이었다.
집주인이 사업을 하면서 내지 못한 세금이 해당 주택에 압류가 걸려있었고, 세금체납이 길어지자 국세청에서 임씨의 전셋집을 법원 경매에 넘기게 됐고, 더 큰 문제는 임씨가 전세보증금의 낸 2억3천만원 중 일부만을 변재 받을 수 있게 됐다는 것이다.
임씨의 사례처럼 부동산 법원경매에서는 다소 안타까운 일들이 일어나기도 한다. 기본적으로 등기부등본 등을 확인하고 또 그것도 못미더워 중개수수료를 부담하면서까지 중개업소를 통해 전셋집을 구하는 등 할 수 있는 최대한의 안전거래방식을 이용했지만 미쳐 확인되지 않은 사항이 문제의 발단이 된 것이다.
정부는 미납세금에 대한 방책으로 세금징수대책반까지 동원하며 미납세금 징수를 강제하고 있다. 이에 대해 국민적 공감대까지 형성돼 미납세금의 추징은 한층 속도를 더하고 있다. 이런 가운데 애꿎은 전세입자가 피해를 보고 있다. 일반적으로 전셋집을 구할 때 미납세금까지 확인해야 한다는 인식이 형성되지 않아 발생한 현상으로 앞으로는 전세입자가 직접 해당 주택에 미납된 세금이 있는지 직접 챙기지 않으면 안 되는 상황이 됐다. 자신의 재산은 자기 자신만이 지킬 수 있기 때문이다.
임씨는 전셋집에 들어가게 되면 가장 먼저 해야 할 일이 전입신고와 확정일자를 받는 일이라는 것을 알고 있었다.
하지만 문제는 국세나 지방세의 미납세금과 전입, 확정일자의 관계다. 국세나 근저당의 대항력(타 권리로부터 보호받을 수 있는 권리)은 설정당일 효력을 발생한다. 한데, 전입신고나 확정일자는 신고일 다음날부터 효력이 있어 만일 같은 날 이뤄졌다하더라도 전세입자의 순위는 국세나 근저당보다 후순위가 되는 것이다.
만일, 전입신고를 하는 당일 미납국세가 설정됐다면 아무리 조심한다 해도 그 순위를 뒤바꿀 순 없다. 부동산중개소에서 전세계약서를 작성할 때, 특약사항에 ‘권리의 변동이 있게 되면 계약을 무효로 한다’는 내용을 적게 경우도 있지만, 국세의 경우 고의가 아니기 때문에 보호받을 길이 모호해지게 된다. 또 무엇보다 이는 등기부등본상에 나타나지 않아 더욱 확인이 어렵다.
이럴 때를 대비하여 세입자는 반드시 집주인의 미납된 세금이 있는지를 알아볼 필요가 있다. 이는 중개업소를 통한 거래라 하더라도 중개업자의 의무가 아니기 때문에 직접 챙겨야하는 것이다.
다만, 세금문제를 확인하기 위해서는 집주인의 동의를 얻어야만 가능하다. 집주인이 동의를 해준다면 임대인의 미납국세열람제도를 통해 확인이 가능하다.
열람신청은 주거용건물이나 상가건물을 임차하는 세입자가 해당 건물의 관할세무서 민원봉사실에 방문해 열람할 수 있다. 이 때 필요한 서류는 임대인의 신분증 사본과 건물등기부등본 또는 건축물대장 1부를 제출해야 한다.
열람이 가능한 미납세금은 임대인의 체납액과 임대인에게 납세고지서를 발부한 후 납부기한이 도래하지 않은 국세, 법정신고기한내 임대인이 신고만 하고 납부하지 않은 국세 등이다.
정부가 세입자보호를 위해 관련법을 개정하는 등 많은 노력을 기울이고 있지만 문제는 서로의 이해관계가 얽혀 좀처럼 개선의 기미가 보이지 않고 있다는 것이다.
전입이나 확정일자를 날인 받은 날 효력을 발생하게 할 경우 보다 많은 선의의 피해를 막을 수 있지만 이는 근저당을 설정하는 금융권의 반대에 부딪치고 있다. 은행 입장에서는 자사의 대출원금을 보호하기 위해서는 권리순위가 무엇보다 중요한데, 세입자가 보증금을 먼저 가져가거나 또는 동순위로 배당을 받게 되면 자사의 이익보호가 되지 않아 해당 관련법의 개정에 반대하고 나서고 있다.
법의 개정은 서로의 이익으로 인해 이뤄지기 어려울 수 있다. 따라서 임차로 들어가는 주택이나 상가의 경우 등기부등본상의 권리관계는 물론 집주인의 세금문제도 꼼꼼히 살펴야 한다. 어렵게 모은 자기 재산을 안전하게 지킬 수 있는 방법은 사소한 것 하나까지 챙겨야만 가능하다.
