[한스경제=박종훈 기자] SK리츠의 100% 자리츠 토털밸류제1호리츠가 종로타워 소유권 이전을 KB자산운용으로부터 완료했다. 이로서 SK리츠는 자산규모 3조 1000억원으로 타 리츠에 비해 6000억원 이상 격차를 보이며 선두 자리를 굳히고 있다.

종로타워의 매입가는 평당 3390만원으로 모두 6215억원이며, 부대비용을 포함해 6768억원이 총 투자비다.

토털밸류제1호리츠는 SK리츠로부터 유상증자를 통해 4214억원을 출자 받고, 나머지 2448억원은 은행 담보대출을 통해 자금을 조달해 자산을 매입했다.

SK리츠로부터 받은 유상증자 자금의 조달 구성을 보면 무보증회사채(AA-/Stable) 960억원, 전환사채 290억원, 브릿지 성격의 전자단기사채 3340억원으로 구성돼 있다.

선순위 금리가 5~6%대로 치솟으며 상업용 부동산 시장도 큰 타격을 받고 있는 가운데, SK리츠는 4%대 금리로 3700억원 차입을 성사시키며 파이낸싱 역량을 입증했다. 우수한 신용등급을 보유한 장점을 활용해 고금리 이슈를 최대한 방어한 것이다.

SK리츠는 자리츠 담보대출 외에도 5% 초반대 수준의 무보증회사채와 2% 금리의 전환사채를 조합해 차입했으며 시장변동성 이슈를 최대한 방어하며 금리를 최대한 낮추겠단 전략이다.

특히 금리 2% 대 전환사채 발행은 리츠 업계 최초 시도다. 고금리 시대 낮은 이자율을 기반으로 주주의 배당 영향을 최소화하기 위한 전략이다. 발행 물량은 290억원으로 기존 주주 지분율 2% 정도다.

SK리츠는 전환사채가 주식으로 전환되면 낮아진 LTV를 활용해 추가 차입만으로 높은 수익률의 자산을 매입할 계획이다.

종각역과 연결된 종로타워는 서울 중심권역의 대표적 랜드마크 자산이다. 5년 평균 공시지가 상승률은 9.6%다.

종로권역은 오피스 공급 부족으로 최근 시세가 더욱 올라가고 있다. 업계서는 평당 3390만원의 프라임 오피스 거래는 종로타워가 마지막일 거라는 의견이 지배적이다.

종로타워는 입지 가치와 인지도에 비해 공실 문제가 오랫동안 해소되지 않아 시장선 저평가되던 자산이었다.

SK리츠운용은 SK그룹 친환경 사업 담당 6개사가 집결된 그린 캠퍼스를 종로타워에 유치해 KB자산운용으로부터 우선매수권을 획득했다.

현 임대료는 주변 시세 대비 20% 이상 낮아 수익성을 개선할 여지가 있고, 1200명 규모의 SK 직원이 이동해 오며 리테일과 주변 상권 활기도 살아날 거란 판단이다.

SK리츠는 임대료 정상화, 친환경 에너지 솔루션 적용, 미디어파사드 설치, 리테일 개선 등을 순차적으로 실행해 건물 가치를 제고할 전략이다.

SK리츠운용 관계자는 “4%대 차입 금리는 불안정한 자본시장 속에서 주주의 배당 영향을 최소화 하기 위해 모든 관계자가 치열하게 고민한 결과"라며 "SK리츠는 종로타워가 대한민국 상업용부동산의 핵심자산으로서 제 역할을 하도록, Value Up 계획을 단계적으로 실행할 것”이라고 말했다.

SK리츠는 지난 해 9월 서린빌딩과 주유소를 기초자산으로 유가증권에 상장한 이후 U타워, 종로타워를 순차적으로 매입하면 1년 동안 자산 규모가 72% 상승했다.

리츠가 지속성장하기 위해선 기초 체력이 중요하며 조기에 우량자산으로 규모를 키우는 게 장기적으론 중요하다는 것이 전문가들의 의견이다. 리스크 분산 등 포트폴리오 효과를 누릴 수 있고 신용평가 등급 상향에도 유리하다.

그러면 리츠는 자금조달 경쟁력을 더욱 강화할 기반을 갖출 수 있다. 또한 외국인 투자자 등 신규 투자자 구성 확대에 용이하며, 향후 우량한 자산 편입 기회가 증가하는 등 선순환 구조를 만들 수 있다.

SK리츠운용 관계자는 “SK리츠는 지난 1년간 스폰서 우량 자산 위주의 매입을 통해, 타리츠대비 경쟁력을 가질 수 있는 유의미한 규모를 키워오는 데 집중했다"며 "향후에는 수익성, 배당, 주가 등 주주가치 제고에 온 역량을 집중하여 주주분들께 수익성으로 보답하겠다”라고 설명했다. 

박종훈 기자 plisilla@sporbiz.co.kr