[서명수의 재테크 24시] 집값 정점 친 걸까··· 주택연금 가입 는다

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우리나라는 경제협력개발기구(OECD) 회원국 가운데 66세 이상 노인빈곤률이 40%로 가장 높다. 아니 세계 10대 경제대국이란 나라의 노인들 절반 가까이가 빈곤에 허덕이다니. 그건 노인들의 보유 재산 80%가 부동산에 묶여 있는 것이 큰 영향을 미친다. 부동산이 전 재산이다시피 하는 대한민국 노인에게 부동산으로 생활비 마련을 지원해주는 도우미가 있다. 주택연금이다.

주택연금은 소유한 주택을 담보로 맡기고 평생 매월 연금조로 일정 금액을 받는 금융상품이다. 부부 중 한 명만 55세 이상이고 거주 주택의 공시가격이 9억원(시가로 12억원 정도) 이하면 누구나 가입 자격이 있다. 살던 집에서 계속 살면서 생활비까지 얻어 쓸 수 있으니 꿩 먹고 알 먹고다. 부동산만 있어 현금흐름이 부족한 은퇴자한테는 더 없이 고마운 존재다. 부부 모두 사망한 뒤에 주택을 처분한 금액이 지급 총액보다 크면 그 차액은 자녀가 상속받는다. 반대로 지급액이 더 많으면 담보인 주택만 넘기면 그만이다. 가입자가 손해 볼 게 별로 없는 것이다.

한국주택금융공사에 따르면 주택연금 보증 잔액은 지난 2월 85조2099억원으로 전년 동기(74조2066억원) 대비 10조원 이상 늘었다. 증가세도 가팔라지고 있다. 주택연금 신규 가입액은 지난해 15조254억원으로 2020년보다 35.1% 늘었다. 지난 2월 기준 월별 신규 가입액도 1조5790억원으로 코로나19 전보다 50%나 급증했다.

이렇게 빠르게 주택연금이 자리를 잡은 것은 주택 상속에 대한 은퇴자의 생각이 달라지고 있기 때문이라는 분석이 많다. 과거 집은 자식에게 물려주는 재산이라는 생각이 뿌리 깊었다. 그래서 자녀가 부모를 한집에서 봉양하고 부모는 자식에게 그 집을 물려주는 것이 일반적이었다. 하지만 평균 수명 연장으로 고령화 시대가 되면서 부모 자신을 위한 노후재원으로 쓰려는 경우가 늘고 있다. 자식 입장에서도 연로한 부모가 주택을 활용해 생활비를 해결하는 것이 봉양 부담을 덜어줘 상속보다 낫다고 여긴다는 것이다. 지난 2월 고가주택 가격기준이 시가 9억원에서 12억원으로 개정되면서 주택연금 월 지급금 산정 시 인정되는 주택가격 상한도 12억원으로 변경됐는데, 이로 인해 55세 기준 최대 월 지급금이 144만원에서 193만원으로 50만원가량 늘어났다.

주택연금은 가입 시점의 주택 가격을 기준으로 연금액이 결정되는데, 집값이 비쌀수록 연금액도 많아진다. 한번 결정된 연금액은 평생 유지된다. 따라서 앞으로 집값이 떨어질 것으로 예상되면 가입하려는 사람이 많아진다. 지난해 4분기 이후 신규 가입자가 크게 늘고 있는데, 이는 집값이 오를 만큼 올랐다는 인식이 확산한 데 따른 것으로 분석된다. 앞으로 집값이 떨어지면 월 지급액이 지금보다 적어질 가능성이 크다.

반면 주택연금에 가입한 후 집값이 오르면 가입자는 손해를 보는 듯한 기분이 든다. 보유 주택을 팔아 시세차익을 보는 것이 주택연금을 받는 것보다 훨씬 이득이란 계산도 할 수 있다. 최근 2년간 부동산 가격이 폭등함에 따라 주택연금을 중도해지 하는 건수도 급격하게 증가했다. 2019년에 1527건이던 중도해지 건수가 2020년에는 2931건, 2021년에는 4121건으로 급증했다.

기대수명과 금리도 연금 산정의 변수로 작용한다. 주택연금은 가입자 수명이 전반적으로 늘어나면 지급 연급액이 커지는 점을 감안해 연금액이 줄어드는 방향으로 상품 설계가 바뀐다. 또 금리가 오르면 가입자가 부담해야 하는 대출이자가 증가해 연금수령액은 그만큼 줄어든다. 지난 2월부터 주택연금 신규 신청자가 받는 월 지급금이 기존보다 평균 0.7% 올랐다. 이는 집값 상승으로 지급금이 늘었지만 이자율 상승과 기대수명 증가로 인상 폭은 줄어든 것이다.

전문가들은 주택연금의 활용도가 더 커질 것으로 전망한다. 국민연금이 국민의 최소 생활비를 보장하지 못하는 상황에서 부족한 노후소득을 보충하기 위해 앞으로 주택연금을 많이 활용하게 된다는 것이다. 여기다 대통령직인수위원회는 현행 공시가격 9억원 이하인 주택연금 가입 기준을 공시가격 12억원 이하로 확대하는 방안을 추진하기로 했다. 이렇게 되면 종합부동산세 부과대상 주택도 주택연금 가입이 가능해져 가입자 저변이 크게 확대될 것으로 예상된다.

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