작년 부동산 시장에서 소액투자로 인기몰이를 하던 공시가 1억원 미만 아파트의 인기가 시들해지고 있습니다. 공시가 1억원 미만 아파트의 거래량과 가격 모두 하락세를 기록 중인데요. 부동산 재테크로 뜨던 공시가 1억원 미만 아파트의 인기가 올해 상반기부터 반전을 보이고 있는 이유는 무엇일까요?
공시가 1억원 미만 아파트 거래량에 집값까지 급락
공시가 1억원 미만 아파트는 부동산 규제 틈새를 노린 재테크로 작년 하반기에 급부상했습니다. 공시가 1억원 미만 아파트는 취득세 중과, 양도세 중과 등 여러 부동산 규제로부터 여유로웠는데요. 취득세 12%를 내는 다주택자라 해도 공시가 1억원 미만 주택은 예외로 적용됐습니다. 그래서 다주택자에게도 공시가 1억원 미만 아파트는 화제를 일으켰죠.
또한 공시가 1억5,000만원의 아파트를 1억2,000만원의 전세를 끼고 매입 시 3,000만~4,000만원만 있으면 투자가 가능해 소액 부동산 투자도 가능했습니다. 이러한 장점으로 인해 작년 하반기에 공시가 1억원 미만 아파트의 인기는 치솟았던 것입니다.
그런데 올해 상반기가 시작되면서, 공시가 1억원 미만 아파트의 거래량과 집값이 감소 추세를 보이고 있습니다. 이는 경기도 안성시에 위치한 '주은청설' 아파트 거래량에서 알 수 있는데요. 해당 단지는 작년 전국에서 단일 아파트 단지 중 제일 많은 거래량을 기록했습니다.
2021년 총 511건의 거래가 이루어진 '주은청설'은 작년 6월에만 총 88건의 거래를 기록할 정도로 많은 관심을 모았습니다. 그러나 최근(2022년 1월) 해당 단지의 거래는 총 15건이었는데요. 지난해 하반기에 비해 거래량이 급격하게 줄어들었습니다.
거래량뿐만이 아닙니다. 거래량이 줄어들면서, 집값도 영향을 받고 있는데요. 2021년 8월 '주은청설' 전용면적 39㎡는 1억6,000만원에 거래됐습니다. 그러나 올해 2월 1억3,000만원에 실거래됐는데요. 거래량이 급증하던 시기에 비해 집값도 하락한 것입니다.
데이터를 보면, 공시가 1억원 미만 아파트의 수요가 빠진 것을 짐작할 수 있는데요. 현장에서는 어떤 분위기를 형성 중일까요? '주은청설' 인근 공인중개소 취재 결과, 해당 단지의 매매와 전세 물량 모두 많이 풀린 상태인 것에 비해 찾는 이들이 감소했다는 전언입니다.
부동산 매물 사이트만 봐도 해당 단지의 매매와 전세 물량이 상당했는데요. 한창 공시가 1억원 미만 아파트가 이슈였을 때는 수요가 많았지만, 지금은 그 때의 분위기를 보기 힘든 것이 사실입니다. 아무래도 여러 악조건이 겹쳐 부동산 재테크에 도전하는 이들이 감소한 것이죠.
이처럼 2022년 상반기부터 공시가 1억원 미만 아파트의 수요는 썰물처럼 빠지고 있는데요. 갑자기 수요가 하락한 이유는 무엇일까요?
‘핫’하던 공시가 1억원 미만 아파트, 수요 빠진 원인은?
안성시에 위치한 '주은청설' 아파트 매매 거래량 추이를 보면 작년 11월부터 거래량이 급격하게 줄어든 것을 알 수 있는데요. 이와 같은 거래량 하락은 2021년 말부터 부동산 시장 경기가 안 좋아진 것의 영향으로 해석됩니다. 지난해 말부터 부동산 시장은 집값 급등 피로, 대출 규제, 금리 인상 등의 이유로 수요가 위축됐습니다. 이에 따라 공시가 1억원 미만 아파트 투자는 직격탄을 맞은 것이죠.
무엇보다 공시가 1억원 미만 아파트는 '깡통전세' 위험에 대한 우려가 높아지고 있는데요. 아파트 매매가가 하락하면서, 전세가가 매매가보다 높아지고 있는 것입니다. 앞서 언급한 '주은청설'에서도 이와 같은 상황이 일어나고 있습니다. '주은청설' 전용면적 39㎡는 지난 1월 1억2,200만원에 매매 거래가 이뤄졌는데요. 같은 달 전세는 1억2,000만원에 거래됐습니다. 매매와 전세의 차이가 200만원 밖에 나지 않는 것입니다.
이와 같은 현상은 서울 부동산 시장에서도 동일합니다. 서울 아파트 매매가와 전세가의 간극도 좁혀지고 있는데요. KB부동산 자료에 따르면, 서울시 아파트 전세가율은 2021년 11월 52.6%, 2022년 1월 52.7%로 점차 상승하고 있습니다. 또한 서울 아파트 전세가도 오름세인데요. 올해 1월 서울 아파트 전세가격 상승률은 0.31%를 기록했습니다. 매매가 상승률(0.23%)에 비해 0.08% 앞선 것입니다.
매매가와 전세가의 차이가 적을수록 세입자는 불안해질 수밖에 없는데요. 매매가와 전세가 차이가 적을수록 자칫하면 전세보증금을 돌려받지 못하거나, 집이 경매로 넘어갈 위험이 크기 때문입니다.
전세를 구하는 분들은 ‘깡통전세’ 위험이 높은 집을 피할 것이고, 세입자를 못 구하면 임대인의 부담은 커지겠죠? 이러한 악순환은 부동산 재테크로 주목받던 공시가 1억원 미만 아파트의 거래와 집값에 그대로 영향을 미치고 있는데요. 그렇다면 이와 같은 현상의 돌파구는 없는 것일까요?
공시가 1억원 미만 아파트, 하락세 계속될까?
현재 공시가 1억원 미만 아파트에 대한 관심은 시들해진 상태입니다. 사실 공시가 1억원 미만 아파트만이 아니라 전체적인 부동산 시장 분위기가 냉랭한데요. 계속되는 부동산 규제와 대출 규제, 금리 인상 등의 이유로 부동산 재테크가 어려워진 것이 사실입니다. 하지만 올해 3월 대선 이후 이러한 부동산 시장의 분위기가 과연 바뀔 수 있을지에 대한 기대도 적지 않습니다.
하지만 만약 부동산 규제가 완화된다면 공시가 1억원 미만 아파트보다는 다른 부동산 재테크에 수요가 몰릴 가능성도 있습니다. 아무래도 공시가 1억원 미만 아파트는 규제로 인한 틈새 방법이었기 때문에 규제 완화 시 시세 상승이 더 기대되는 방안으로 많은 이들이 집중될 수 있습니다.
또한 최근 금리 인상 문제로 전세를 월세로 전환하는 이들도 상당한데요. 이런 상황은 공시가 1억원 미만 아파트 재테크에 도전하기에는 여러 어려움이 존재합니다. 그렇기 때문에 부동산 시장의 여러 상황을 천천히 살펴보시는 것이 좋겠습니다.