부동산(주택)가격의 상승으로 상속세는 더이상 부자들만 내는 세금이 아니다. 상속세를 납부해본 사람은 미리 준비하지 못해서 또는 잘 몰라서 억울하게 납부하지 않아도 될 세금을 냈다고 후회한다.

해결 방법이 없을까? 그 동안 국세동우회 자원봉사단 부단장으로 부동산 및 주택관련 상속세와 증여세 양도소득세, 종합부동산세를 위주로 1만명에게 절세 특강을 했다는 황선의 세무사에게 그 해법을 물었다.

■ 아파트 한 채만 있어도 상속세를 내야 한다

[사례 1]
A 는 종로에 있는 경희궁 아침 3단지 150.47㎡ 아파트를 보유중으로 부동산가격조회 플랫폼인 밸류쇼핑을 이용하여 조회하니 매매사례가는 16.5억이다. A씨가 상속개시시점(사망시점) 배우자가 생존하고 있는 경우 상속세는 7천4백만원을 납부하여야 하고 배우자가 생존하지 않는 경우 2억8천7백만원을 내야 한다

[사례 2]
B 가 보유중인 종로 인왕산아이파크 84.86㎡는 매매사례가가 13.3억원으로 상속세가 배우자가 생존하는 경우 3천9백만원, 생존하지 않은 경우 1.8억원을 내야한다.

[사례 3]
C가 보유중인 창신동 두산아파트 59.95㎡는 매매사례가액 8.7억원으로 배우자가 생존하는 경우는 자녀 일괄공제와 배우자공제를 합한 10억원을 공제 받게 돼서 상속세가 없지만, 배우자가 먼저 사망한 경우라면 상속세를 6천만원 납부해야 한다. 물론 3가지 사례는 단순하게 다른 공과금공제나 은행채무 등이 없다고 가정하고 배우자공제(최대)와 자녀 일괄공제만 한 단순 계산으로 산출한 상속세로 상황에 따라 달라질수 있다.

■ My 상속세는 얼마일까? 스스로 계산해보고 미리미리 준비해야 한다

이렇다 보니 황세무사는 상속세를 납부하는 납세자가 늘어날 것에 대비하여 국세동우회 자원봉사차원에서“상속세 스스로 직접 계산해보기” 무료 동영상강좌를 만들고 국세동우회와 MOU를 한 세무tv에서 “1타강사와 상속세 직접계산하기”강의를 들을 수 있게 지식나눔 봉사활동을 하고 있다.

강의내용을 쉽게 이해하도록 하기 위해 1편에는 상속재산가액과 과세표준 구하는 방법과 상속ㆍ증여세율 적용하는 방법도 자세하게 설명하고 있다.

■ 고령인 경우 비상속인(며느리 사위 손자 외손자)에게 사전증여
상속세는 누진세율로서 피상속인의 사망당시 재산만을 기준으로 계산하는 것이 아니다.

상속세 과세가액을 구하기 위해서는 피상속인이 생전에 상속인이나 상속인 외의 자에게 상속개시시점 기준으로 10년(상속인외의 자는 5년)이내에 증여한 재산가액을 합산한다.

다시 얘기하면 증여후 5년, 10년이 경과하면 사전증여재산은 상속재산에 포함하지 않는다는 얘기이다.

그래서 상속재산가액이 많은 자산가는 5~60대부터 사전증여를 통하여 상속세를 절세 하고 있다. 상속인이 아닌자 비상속인 사위나 며느리 손자 외손자에게 사전증여를 하였다면 5년전에 사전증여재산을 합산하도록 되어 있어서 고령인 경우라면 사위나 며느리 손자 외손자에게 사전증여하는 것도 절세방법이다.

■ 증여세를 줄이려면 분산(쪼개기) 증여하라

[사례1]
친정 부모님이 보유중인 아파트를 처분하고 2억원을 보내 줄테니 계좌번호를 불러달라고 전화를 받았다. 여러분 같으면 어떻게 하겠습니까? 동영상강의지만 황세무사는 수강자들에게 질문을 던진다. 상속세 증여세를 스스로 계산하도록 하기 위한 강의를 듣고 있으면 실감이 난다.

본인 통장으로 2억을 입금받으면,

5천만원 공제받고 (1억 5천만 × 20%) – 1천만원(누진공제) = 2천만원 (3개월이내 신고 시

3%공제) 19,400,000원 납부해야 하지만

본인과 자녀 두명(19세 이상 성년)과 남편계좌에 분산증여하면 증여재산 공제는 (3명 × 5천만원) + 남편 1천만원 = 1억 6천만원, 4천만원에 * 10% = 3백6십만원(신고세액 3%공제) 납부하게 되니 15,800,000원을 절세 하게 된다.

■ 상속세를 줄이는 방법 중 가정 효과적인 방법은 사전증여다

얼마전에 상담한 사례 중 ‘갑’은 1세대1주택자로 단독명의 종로에 있는 13억원짜리 APT(보증금 2억)를 배우자에게 아파트 지분 50%를 부담부증여를 할 경우, 배우자에 대한 증여재산공제 6억원을 공제받아 증여세가 없으며, 부담부증여한 임대보증금 1억원에 대한 양도소득세도 1세대1주택자로 12억원까지 비과세(‘2021.12.8.일부터 적용)하도록 세법이 개정되어 양도소득세도 납부하지 않으며, 다만 2천만원정도 취득세만 납부하고 상속세 수천만원을 절세하게 되었다고 한다.

이뿐이 아니다, 재산이 30억원인 을씨가 사전증여를 전혀 하지 않은경우와 배우자에게 10년전에 10억원 자녀에게 5억원 15억원을 증여한 경우 무려 세금차이가 3억 5천만원 발생하고 사전증여후 배우자가 사망한 경우 세금차이가 5억원이 발생하는 사례도 설명하고 있다.

■ 자녀 아파트 구입 및 전세자금 조달 방법 증여가 유리할 때도 있다

결혼하는 자녀가 아파트 취득 또는 전세자금이 2억원이 부족하여 대출을 받으려고 하는데 대출을 받을 경우 2억원 × 4%(이자율 가정) = 연간 8백만원 × 5년 = 4천만원의 이자를 지급하게 된다.

차라리 현금 2억을 부모로부터 증여를 받는 방법을 살펴보면
2억원 – 5천만원(자녀증여공제)= 1.5억 × 20%세율
3천만- 1천만원(누진공제) - 6십만원(신고세액공제)=19,400,000원 납부하면 됩니다.
대출 받는것보다 비용면에서 20,600,000원이 절약된다.

■ 고향주택과 선산은 감정평가 받아 양도소득세를 줄여라

부모님이 돌아가시면서 남겨주신 고향에 있는 주택이나 임야ㆍ전답은 대부분 기준시가로 평가가 되고, 그 금액 또한 미미하여 상속받은 자녀들은 대부분 상속세 신고 없이 넘어간다.

그러나 이후 상속받은 부동을 양도할 때에는 상속당시 기준시가를 취득가액으로 계산하기 때문 상속세를 조금 납부하더라도 감정평가기관에 의뢰하여 상속부동산을 감정받아 취득가액을 높여놓으면 추후 부동산 양도시 고율의 양도소득세율(최고 45%)을 피할 수 있어서 좋은 절세방법이다.

그리고 시골에 있는 선산을 아주 오래전에 상속받았다면 최근에 부동산 가격이 급상승하여 양도할 때 양도소득세를 상당히 납부하게 되는데 이또한 외부평가기관에 감정평가를 받아 배우자나 자녀에게 증여하고 5년후에 양도하면 이 또한 많은 양도소득세를 절감된다고 한다.

[황선의 세무사 프로필]

△ 세무법인 정명 대표
△ 국세청 24년 근무
△ 서울지방국세청 권익보호위원 역임
△ 종로세무서 초대 납세자보호위원장 및 이의신청위원 역임
△ 한국세무사회 국세경력자 및 수습세무사 사무실운영사례 교육강사 역임
△ 한국세무사회 종로지역세무사회장 역임
△ 한국세무사회 업무이사 역임
△ 서울지방세무사회 부회장 역임
△ 국세동우회 홍보부회장 및 조세전문 컬럼리스트위원장