[문] 농막의 정의와 설치방법은?

[답] 농지에는 농지전용 절차를 거치지 않고 농막을 설치할 수 있다. 농막은 농지에 설치하고자 하는 건축물, 공작물 또는 콘테이너 등의 시설로 △농업생산에 직접 필요한 시설로서 자기의 농업경영에 이용하는 토지에 설치하는 시설이라야 하며 △주거목적이 아닌 시설로서 농기구, 농약, 비료 등 농업용 기자재 또는 종자의 보관, 농작업중 휴식 및 간이취사 등의 용도로 사용하는 시설 △연면적 합계가 20㎡(약 6평)이내 △전기, 가스, 수도 등 새로운 간선공급시설의 설치를 요하지 않아야 한다.

농막은 자체가 농지이므로 건축법이나 국토의계획및이용에관한법 등에 따른 인허가(가설건축물축조신고, 건축물기재사항 신청, 건축신고, 개발행위허가 등 해당되는 경우에 한한다) 절차는 이행해야 한다.

[문] 농지 임대차가 가능한 경우는?

[답] 농지의 임대차는 원칙적으로 불가능하다. 다만 ‘농업생산성의 제고와 합리적인 농지의 이용을 위하여 부득이한 사정이 있는 경우에 한하여 법률이 정하는 바에 의하여 인정’ 하도록 하고 있다. 농지의 임대차가 가능한 경우는 △1996. 1. 1 이전부터 소유하고 있는 농지 △국가나 지방자치단체가 소유하고 있는 농지 △1㏊ 미만의 상속받은 농지 △8년 이상 영농한 사람이 이농 당시 소유하던 1㏊ 미만의 농지 △농지이용증진사업시행계획에 의하여 임대하는 농지(시장, 군수가 일정한 구역을 정하여 농지소유자와 이용자 간에 농지의 매매·임대차·교환·분합 등을 알선 조장하고 이에 필요한 지원을 함께 실시하는 사업) △질병, 징집, 취학, 선거에 의한 공직취임, 부상으로 3개월 이상 치료가 필요한 경우이거나 교도소·구치소 또는 보호감호소에 수용중인 경우와 3개월 이상 국외여행을 하는 경우, 농업법인이 청산 중인 경우 등 △60세 이상의 고령으로 인하여 더 이상 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자로서 시군 또는 이에 연접한 시군에 소재하는 소유농지 중 농업경영에 이용한 기간이 5년을 초과한 농지 △농지저당권자가 취득하여 소유하는 담보농지 △농지전용허가나 신고를 한 농지 △토지수용에 의하여 농지를 취득하여 소유한 경우 △공유수면매립법에 의하여 매립농지를 취득하여 소유하는 경우 등 △주말체험농장을 하고자 하는 자에게 임대 및 사용대하고자 하거나 주말·체험농장을 하고자 임대하는 것을 업으로 하는 자에게 임대 사용대하는 경우 △한국농어촌공사에 농지를 임대하거나 사용대하는 경우 △영농여건불리농지 등이다.

[문] 농지전용의 의미와 전용의 방법은?

[답] 농지를 농작물의 경작ㆍ다년성 식물의 재배ㆍ가축사육 등 농업생산 또는 농지개량 외의 목적으로 사용하는 것을 말한다.

농지전용 허가의 처리 과정은 농지전용허가 신청서 작성하여 시군에 신청을 하면 농지전용 허가를 심사한 후 허가를 통보한다.

건축법에 의한 건축허가나 신고 국토의계획및이용에관한법에 의한 개발행위허가(토지형질변경허가)를 신청할 경우에는 시군구에서 농지전용협의에 따라 의제 처리되므로 별도의 허가가 필요 없다.

건축허가를 위한 농지전용하기 위해서는 우선 토지이용계획확인서를 확인해 용도지역과 지구, 벌률에 따를 제한사항들을 확인해야 한다. 또한 국토의계획및이용에관한법률에 의한 농지전용 허가제한 시설인지 여부도 확인해야 한다. 도시지역, 계획관리지역 및 개발진흥지구안의 농지인 경우에는 허가제한이 거의 없지만 그 외의 경우에는 제한적으로 허가가 가능하다.

농지법상의 농지구분(농업진흥지역, 농업진흥지역밖)도 확인해보아야 한다. 농업진흥지역은 농업의 진흥을 도모하기 위해 일정 규모로 농지가 집단화돼 농업목적으로 이용 되는 것이 필요한 지역이기 때문에 농지전용 할 수 있는 행위가 정해져 있다.

건축법을 통해 건축허가 및 신고 여부도 알아보아야 하는데 특히 진입 도로 확인이 우선돼야 한다. 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로 확보가 필수이며 지형적 조건으로 차량통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정해 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 그 위치를 지정ㆍ공고하는 구간안의 너비 3m 이상(길이가 10m 미만인 막다른 도로인 경우에는 너비 2m 이상)인 도로, 10m이상 35m 미만의 경우 도로 너비는 3m, 35m 이상일 경우 6m 이상(도시계획 구역이 아닌 읍면지역에는 4m)의 도로가 필요하다.

건폐율과 용적률도 확인해보아야 할 사항이다.

농지전용 면적이 농업진흥지역에서는 7천500㎡ 이상, 보전관리지역 5천㎥ 이상, 생산관리지역 7천500㎡ 이상, 계획관리지역 1만㎡ 이상, 자연환경보전지역 및 개발제한구역에서는 5천㎡ 이상일 경우 농지 전용허가 전에 지방환경관의 장과 사전환경성 검토 협의를 해야 한다.

그 외에도 경사도(시·군 조례로 정함), 오·폐수 등 환경피해여부, 오수처리시설 관련사항, 문화재보호구역에서는 현상변경심의 가능 여부, 기타 하수 하천 관련시설 및 환경 관련법 확인을 해보아야 한다.

농지 전용할 때 농지보전부담금을 부담해야한다. 농지보전부담금은 착공 전에 부과해야 하는데 전용면적(㎡)×전용 농지의 개별공시지가×30%로 계산을 하며 ㎡당 5만원을 초과하는 경우 5만원을 상한액으로 한다.

건축물 준공 후에는 지목변경에 따른 취득세를 부과한다. (지목 변경후의 공시지가 - 변경 전 공시지가)×2%로 계산하며 건축물에 대하여는 취득세와 등록세 등 별도로 납부한다.

취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세도 부담해야 한다.

개발준공 후에는 개발부담금을 부과한다. △특별시, 광역시의 지역 중 도시지역에서 시행하는 사업 660㎡ 이상 △특별시, 광역시 이외의 도시지역에서 시행하는 사업 990㎡ 이상 △도시지역 중 개발제한구역 안에서 해당 구역의 지정 당시부터 토지를 소유한 자가 당해 토지에 대하여 시행하는 사업 1천650㎡ 이상 △도시지역 외의 지역에서 시행하는 사업의 경우 1천650㎡ 이상을 개발할 때는 의무적으로 부과한다.

산출방식은 부과종료시점 지가-(부과개시시점 지가+개발비용+정상지가 상승분)×25%으로 하며 개발비용이란 토지개발에 직접 투입된 비용(토목공사비)으로 사업시행자가 해당 개발사업시행과 관련하여 지출한 경비의 합한 금액으로 산출내역서와 증빙서류(영수증)를 갖추어 제출한다. 건축비는 제외한다.

개발비용은 △순공사비(해당 개발사업을 위하여 지출한 재료비, 노무비, 경비, 제세공과금의 합계) △조사비(직접 해당 개발사업을 위한 측량비 기타 조사에 소요되는 비용으로서 순공사비에 해당하지 아니하는 비용의 합계) △일반관리비(해당 개발사업의 설계를 위하여 지출한 비용) △기타경비(토지가액에 포함되지 아니한 개발사업구역안의 건물,입목,영업권등에 대한 보상비와 다른 법령의 규정이나 개발사업에 대한 인가의 조건 등에 의하여 국가, 지방자치단체에 납부한 부담금의 합계. 지목 변경에 따른 취득세) 등이 있다.

/남 춘 우

-약력-

● 다음 부동산고수 칼럼리스트

● 부동산1번지 재테크 칼럼리스트

● 100억 부자의 비밀 저자